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来历| 21世纪经济报道
作者| 宋兴国 北京报道
编辑| 耿雁冰
一位持久观察北京写字楼市场的分析人士以为，在金融去杠杆、互联网泡沫等身分影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场形成最大影响的，就是标准文娱行业税收次序、互联网金融整理和结合办公收缩。
“我很久没碰到风水师长了。”
7月初，在北京国贸CBD商圈某写字楼，某房产掮客公司的租售职员黄明（假名）告诉21世纪经济报道记者。黄明有三年多的写字楼租赁从业履历，首要营业范围在国贸CBD商圈，他的客户主如果办公需求在300平方米以下的中小企业和创业公司。
黄明告诉记者，2017年高峰的时辰，他几近天天都要带看一到两次，而那时几近每个月，他都能碰到带着风水师长来看楼的企业主，“我那时辰挺厌恶这些师长的，格式，朝向，装璜，似乎不挑点毛病就欠美意义收钱，谈坏了我很多票据。”
情况从2018年下半年起头逐步发生了变化，北京和部分一线城市的产业地产起头表示低迷，部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率延续下降。
黄明对此感受颇深，“带看少了很多，一天最多一次，偶然会带看两次。租金也差不多从接近7元／平方米/天降到了报价6元出头，成交价则常常不到6元。”在入住率上，黄明告诉记者，他常带看的几栋楼，2017年、2018年的入住率能有8成，现在差不多7成左右。
现实上，一些一线城市，写字楼空置率提升的现象已经出现，未来是会演酿成结构调剂为主、与逆城市化潮水相连系的写字楼“去中心化”，还是任由高本钱延续“挤出”中小企业？两个分歧的偏向，考验着市场治理者的决议才能和勇气。
一线城市写字楼空置率上升
国贸CBD商圈被以为是北京传媒、文化和综合办奇迹产业的聚集地。由于稠密的贸易空气、发财的交通和四周相对年轻的居住人群，这里曩昔几年会聚了大量顺应“风口”的创业企业。其中，互联网金融企业曾是这里的配角，租户成交面积占比一度跨越30%。
大潮退去，裸泳者逐步现身。
记者在黄明带看的进程中看到，很多企业早已室迩人遐，门口贴着“招租”字条的办公室里，不乏培训、健身等已经的风口行业。
其中一栋写字楼的20层，曾有三家别离是艺术、留学和幼教的教育培训扎堆聚集，而现在只要一家留学机构尚在运营。而在楼上，一家健身私教工作室，也已贴出了“招租”字条。
不可是北京，在创业空气加倍稠密的深圳，类似的情况一样存在。
“（这一层）除了我们和一家食品公司，剩下的公司全换了”，深圳一家直播公司的高层小宇（假名）告诉记者。小宇地点的公司旗下有跨越一千名主播，首要在陌陌直播等平台直播。
2017年11月，小宇的公司租驻进入福田区的某贸易、办公综合体，大约600平方米的办公室，算上物业费的租金在每个月13万左右。小宇先容，那时他们地点的楼层有七个单元，除他们外入驻有四家公司，别离是一家私募机构、一家小额存款公司、一家做食品的和一家主营营业是排队等位、餐位预订的创业公司。
其中小宇印象最深的是那家小额存款公司，2019年春节前尚一般办公，节前还贴出了放假告诉，节后就不知所踪。
对此，一位持久观察北京写字楼市场的分析人士以为，在金融去杠杆、互联网泡沫等身分影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场形成最大影响的，就是标准文娱行业税收次序、互联网金融整理和结合办公收缩。
其中，结合办公企业的成长，虽然相比前两者受关注度不高，但对写字楼市场也有较大影响。
此前，被戏称为“二房东”的结合办公企业，曾被视作写字楼和产业园区空置救星，大量进驻北京的乙级写字楼、创意园区和改建厂房。但很快堕入互联网企业抢范围的“烧钱魔咒”，履历了长久的高速收缩期后，从2018年起头，行业关店、退租、裁员、融资受阻的消息频频传出。
以北京为例，写字楼市场监测机构“楼库法子”的数据显现，受结合办公退租影响，丽泽商圈空置面积从客岁四时度的24%，大幅上升至今年一季度的33.1%。
而从整体数据来看，高力国际近期公布的数据显现，深圳甲级写字楼今朝的空置率到达了23%，客岁同期的这一数字为13.6%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率到达11.5%，为八年以来的最高值。
世邦魏理仕的一份数据则显现，今年上半年，上海优良写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。
产业地产窘境
6月26日，在全联房地产商会写字楼分会主办的第11届中国产业园商务区成长论坛上，有来自开辟商的演讲者喊出了“北京产业地产已死”的口号。
一般以为，产业地产是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等为开辟工具的产业形式。从办公属性来说，又可分为以写字楼为代表的标准化办公产物，和以产业园为代表的非标准化办公产物。
是什么让从业者喊出了如此灰心的口号？上述分析人士用“政策收紧、供需失衡”，来向21世纪经济报道描述北京产业地产当前的窘境。
其中的政策延续收紧，上述人士指出，涵盖了产业地产的贸易、办公、研发、产业等各个分支。一是北京市2017年3月推出的“限商”政策，对贸易、办公类项目限购限售。据统计，政策公布后的21个月，北京商办网签6002套，环比狂跌94%。二是2019年5月，北京市再在研发、产业项目范畴发文，要求扶植单元不得朋分销售研发、产业项目，产业地产迎来周全“持偶然代”。
不外，由于与经济成长情势亲近相关，写字楼市场在供需层面的变化更加受人关注。
其中，供给延续增加，被以为是部分地域空置率上升的重要缘由。机构数据显现，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2018年的存量则到达6100万平方米。按照猜测，下一个五年，均匀新增存量将到达670万平方米/每年。
而在需求侧，一些概念以为，在北京等一线城市，由于各类缘由致使的高地价、高租金、高本钱所带来的“挤出”效应，已经严重影响了小微企业和创业企业的成长。叠加短期经济情势的身分，配合形成了需求乏力的场面。
有北京高级写字楼的招商负责人告诉21世纪经济报道，这类现象，既是“挤出”，实在也是“挤泡沫”，她地点项目已经不再对结合办公和P2P企业招租。
这位负责人暗示，随着北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环之内新建写字楼项目标影响，北京焦点商务区写字楼供给未来很难增加，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢至非焦点商圈以及乙级写字楼的趋向，或还将延续。
小企业“外溢”
但并不是一切人都如此灰心。
也有一种概念以为，“挤出”并不意味着灭亡，反而是一线城市的产业地产，甚至城市“去中心化”的契机。
这类概念以为一线城市仍然是创业情况最好，空气最为稠密的地域。以北京为例，官方数据显现，2018年，北京全市国家高新技术企业到达2.5万家、增加25%，均匀天天新设创新型企业199家。
21世纪经济报道记者则观察到，随着我国城市成长形式的进一步改变，在一线城市，产业成长正在寻觅各类新的空间载体。
工场革新是一类首要路子。小宇告诉记者，他的一家合作对手，就在2018年搬去了一个厂房革新的办公空间，不但空间丰裕，价格昂贵，甚至不足力在第二层安插了大量的直播间，让主播们可以不用在家直播。
北京一家闲置农庄同享平台的开创人钟鹊飞告诉21世纪经济报道记者，北京答应闲置农村宅基地出租后，她的平台已经为多家艺术工作室、教育培训机构处理了画室、夏令营基地的场所租赁需求。
“城市的消耗需求正在史无前例地细分，定制化、小型化的空间需求起头不竭突起。传统的空间载体要末难以满足，要末太贵，这是我们的机遇”，钟鹊飞暗示。但她同时告诉记者，由于地盘操纵性质的题目，类似的合作在合规性上存在题目。她希望未来政策可以更好地处理农村地盘入市的题目。
一家贸易地产五大代理行的高级董事在接管21世纪经济报道记者采访时暗示，北京、上海的办公市场是很是成熟的，美满是供求关系在决议售价和租金，“租金本钱还是企业办公选址时的重要斟酌身分”，在一线城市小企业起头外溢的进程中，由于市中心的扶植用地目标不竭紧缩，一些焦点地区的合作能够会加倍剧烈。 |
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发表于 2019-8-15 22:07:38
发表于 2019-8-15 22:08:03
