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仅三年就亏掉41亿元的蛋壳公寓要上市了，这41亿是若何亏掉的？
房地产和互联网2019-10-30 00:09:51
本文来历：本钱邦。作者：Messi
继青客公寓于10月初启动赴美上市后，10月28日又一家中国互联网长租公寓运营商——蛋壳公寓的外洋上市主体凤凰树控股有限义务公司向美国证券买卖委员会(SEC)提交了招股说明书1号批改文件(F-1)，公司拟在纽交所上市，股票代码为“DNK”，主承销商为花旗团体，瑞士信贷和摩根大通。关于此次美股IPO的刊行价格、刊行数目、募资额度等信息在招股书中尚未流露。
长租公寓是一个蓝海市场。按照艾瑞征询的数据，2018年中国租房市场范围到达1.8万亿元，估计到2023年将增加至3.0万亿元。中国一线和二线城市的租房市场范围在2018年到达1.2万亿元，估计到2023年将增加到2.0万亿元。
据本钱邦领会，蛋壳公寓建立于2015年。公司旗下具有两大品牌，别离为蛋壳公寓和筑梦公寓。筑梦公寓于2018年11月推出，首要面向庞大的蓝领一族。
停止2019年9月30日，蛋壳公寓已在中国13个城市运营。曩昔四年，蛋壳公寓履历了迅猛扩大，公寓数目已从2015年末的2434个增加至2019年9月的406,746个，增加了166倍，其中北上深的公寓数目占比跨越一半。从入住率来看，蛋壳公寓的入住率根基保持在80%左右，在行业内属于不错的水平。2017年-2019年前9个月，蛋壳公寓的入住率别离为85.8%、76.9%和86.9%。
招股书流露，今朝，蛋壳公寓的支出首要来自租金和办事费。2017年-2019年前9个月，公司的支出别离为：6.57亿元，26.750亿元和49.997亿元。可是，本钱邦留意到，蛋壳公寓的吃亏也在延续扩大：2017年-2019年前9个月，公司净吃亏别离为：2.72亿元、13.69亿元和25.16亿元。 报告期内，蛋壳公寓的经营活动净现金流延续为负值别离为：-1.14亿元，-11.64亿元和-16.29亿元;公司欠债总额别离为：13.60亿元、48.16亿元和76.61亿元。 本钱邦留意到，高企不下的运营用度是形成蛋壳公寓吃亏的首要缘由之一，主如果平台付出给业主的租金本钱和开业前用度，特别是尚未发生营收前的装修用度等开支。
这与国内长租公寓的贸易形式有关。
本钱邦领会到，蛋壳公寓没有实体店面，只要线上平台。蛋壳公寓的贸易形式与青客公寓类似，都是由长租公寓运营商集合从业主/房东获得持久租赁房源，公司再将拿到的房源停止标准化装修革新，对外出租给租客，从中收取租金和办事费，发生支出和现金流。据蛋壳公寓流露，凡是装修革新需要17-21天后才能对外出租。这个形式意味着长租公寓在对外出租前不会发生支出，且需要在早期投入大量本钱。
这也是形成多家长租公寓出现现金流题目，“爆雷”事务的首要缘由。
蛋壳公寓流露，今朝公司的投入回本周期为12-20个月。招股书提醒，2017年-2019年前9个月，蛋壳公寓每个月在每间衡宇上获得的均匀营收别离为2439元，2352元和2155元，均匀租赁本钱别离为1718元，1637元和1564元。
公司暗示，今朝仍处于快速增加阶段，将继续投入资金扩至公寓范围。蛋壳公寓以为，随着公寓范围的扩大，公司将进步本钱效力，进一步进步回报率并收缩投资接管期。在回本后，公司有望实现盈利。
为了改良运营业绩，蛋壳公寓成心进步长租公寓的装修效力和收缩开业前的均匀刻日。(注：开业前的时候为平台的装修革新时候。)
——招股书提醒，2017年，2018年和停止2019年9月30日的9个月，蛋壳公寓的均匀装修时候为22.4天、21.1天和18.7天。
为了控制租金本钱，蛋壳公寓凡是与业主签订为期四-六年的租赁条约，在早期阶段以相对较低的价格锁定租金本钱和资产专有权。此外，平台与租客签定为期一年的租赁条约，招股书流露未来租金仍有上涨的潜伏空间。除了租金外，蛋壳公寓还引入了更多增值办事以丰富支出来历。
本钱邦在《长租公寓不赢利，三年吃亏超11亿元的青客欲赴美上市“输血”》一文中提到，同为长租公寓的青客公寓也一向没有实现盈利。财政数据显现，2017财年，2018财年和停止2019年6月30日的前9个月，青客的净支出别离为5.22亿元、8.9亿元和8.98亿元。可是公司曩昔三年一向在吃亏。2017财年，2018财年和停止2019年6月30日的前9个月，青客的净吃亏别离为2.45亿元、5亿元和3.73亿元，合计吃亏超11亿元。
纵观青客的盈利形式，其支出首要来自租金支出，盈利形式较为单一。但是，青客供给的租房价格并不高，根基都在1000-2000元/间之间，曩昔三年变更不大，显现下降趋向。
为了占据市场，长租公寓运营方前期需要砸入重金盘下大量房源。开创人金光杰曾流露：“3万间-5万间的范围，是公寓企业的保存底线。假如房源总数小于1万间，公寓治理难以做到邃密化，资金链断裂风险较高。”在盈利之前，青客公寓要先向房东预支几个月房租用度，并花钱用于创新整修。财报流露，2017财年，2018财年和停止2019年6月30日的前9个月，青客公寓在每个房源上投入的装修本钱均价为2万元，1.98万元和1.47万元。
此外，长租公寓平常还存在运营用度、保护用度和营销用度等。财报流露，2017财年，2018财年和停止2019年6月30日的前9个月，青客公寓的运营本钱别离为5.48亿元、8.98亿元和9.59亿元;运营前用度别离为1.99亿元、1.17亿元和3.71亿元。
据青客公寓更新招股书显现，其IPO刊行区间为17到19美圆，刊行5,200,000股，最高召募资金近亿美圆。
这两家仍处吃亏状态的长租公寓运营方能否承受住二级市场的检验，获得投资人的认可，仍然有待观望。
本文来历：本钱邦。作者：Messi
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发表于 2020-11-4 14:51:35
